Om föreningen‎ > ‎

Underhåll och ändring i lägenhet

Planering och godkännande

Som medlem har du ett ansvar enligt föreningens stadgar och Bostadsrättslagen 7 kap 12 § att underhålla och reparera din lägenhet. Tumreglen är att allt du kan se och röra i lägenheten är ditt ansvar att hålla i gott skick, men en mer detaljerad lista finns i stadgarna. Skyldigheten att underhålla lägenheten missförstås ibland som en rättighet att fritt vidta långtgående förändringar i lägenheten.

Ansökan

Endast mindre ändringar får göras i lägenheten utan medgivande från styrelsen. Framför gäller detta sådant som inte påverkar andra lägenheter, gemensamma funktioner eller byggnadens konstruktion. Även för vissa saker som du måste göra enligt stadgarna måste du alltså inhämta medgivande från styrelsen. Det är därför viktigt att tidigt informera sig om vilka förändringar som kräver godkännande genom att läsa föreningens stadgar och ordningsregler. Dessutom gäller Bostadsrättslagen 7 kap 7 §. Är du osäker kan du alltid kontakta styrelsen.
Om dina planerade förändringar kräver godkännande kan sådant erhållas först vid nästa styrelsemöte. Styrelsen sammanträder ungefär en gång i månaden, så det är viktigt att du tar reda på när du kan få besked.
Ansökan görs genom att hämta och fylla i en blankett. Till denna behövs ibland kompletterande information. Det är lämpligt att beskriva anledningen till arbetet. Om det gäller en ändring av lägenheten bör man beskriva på vilket sätt den kan ses som en förbättring samt hur man undviker att den blir till nackdel för föreningen eller andra medlemmar.
Det är viktigt att du kan redogöra tydligt för vad du avser göra, till exempel genom att begära en tydlig arbetsbeskrivning i offerten från entreprenören, som du kan bifoga i din ansökan. Om du inte förvissat dig om att styrelsen förstår vad som skall göras kan handläggningen bli uppskjuten till ett senare styrelsemöte.
Icke godkända ändringar som uppdagas vid avflyttningsbesiktning innebär att arbetet måste inspekteras och eventuellt korrigeras på medlemmens bekostnad. Detta gäller också om utförandet väsentligt avviker från den beskrivning som bifallen ansökan baserats på. Skador som uppkommer på grund av icke godkända arbeten kan få allvarliga juridiska och ekonomiska konsekvenser för medlemmen.

Visa hänsyn

Försök att förlägga bullrande arbete på sådan tid att så få grannar störs. Informera noga genom att kontakta dina grannar, även i angränsande trapphus. Anslå ett telefonnummer där du kan nås, samt information om din planering.
Det är också mycket viktigt att notera att när man renoverar så smutsar man också ned i trappuppgångar i mycket större utsträckning än vad den inköpta städningen kan hantera, både med avseende på mängd och frekvens. För allas trivsel är det därför viktigt att den medlem låter renovera sin lägenhet ser till att städning utförs omedelbart efter sådan nedsmutsning.

Stilfrågor och material

Styrelsen kan ibland hjälpa till med information om fastighetens historia och dess arkitektoniska stil och kvalitet, och ge råd om materialval och vilka inredningsdetaljer som kan vara intressanta att bevara eller hur man kan ersätta dem. Det finns företag som specialiserar sig nyproducerade tidstypiska detaljer och andra som samlar in och säljer byggmaterial för återbruk.
Orginaldetaljer och material har ett andrahandsvärde. Vi rekommenderar att typiska material och detaljer försiktigt monteras ned vid renovering för att antingen återanvändas i lägenheten, sparas i eget eller föreningens förråd, annonseras ut eller skänks för återbruk på Sysavs miljöanläggningar. Exempel är kakel, ventilationsgaller, dörrar, beslag, köksinredning och andra snickerier.
Det är tänkvärt att exempelvis jämföra kostnaden för ett nytt modulkök med kostnaden för att renovera upp och modernisera ett originalkök. Det glöms lätt att rivningsarbetet är tungt och kostsamt och leder till kompletteringsarbeten för ytskikt, el och VVS, medan vad som egentligen behövs ofta enbart är ommålning, höjning och byte av arbetsytor samt ny utrustning. Ibland kan gammalt och nytt mötas på ett spännande sätt. Moderna kök består oftast av dåliga material som slits snabbt och fult oavsett pris, och det är i princip omöjligt att i efterhand återställa lägenhetens ursprungliga kök. Mot detta ska ställas att ursprungsköken är handsnickrade i solitt virke och i princip oförstörbara. De börjar ändå bli en ovanlighet, varför en omsorgsfull renovering kan höja värdet på din bostadsrätt och även göra detta mindre känsligt för variationer i tycke och smak. Dock är det naturligtvis viktigt att låta kvalitet och funktionalitet stå i centrum - precis som när husen byggdes.

Hantverkare

Det är viktigt att ha kvalificerade och seriösa hantverkare. I de flesta branscher används ansvarsförsäkringar av seriösa hantverkare. Ibland finns branschorganisationer som utfärdar kompetensintyg för olika arbetsmoment. Som beställare skyddas du av konsumenttjänstlagen men för att detta skall vara effektivt behövs ett skriftligt avtal. Konsumentverket tillhandahåller ett formulär på sin hemsida: www.konsumentverket.se. Utöver detta bör du höra vilken garanti som lämnas på arbetet.

Vanliga ingrepp

Här omnämns några vanliga ingrepp och ändringar som du måste söka tillstånd för. I samtliga fall är behöriga hantverkare och efterlevnad av bransch- och försäkringsregler ett krav.

Badrum

En normal badrumsrenovering kan kosta mer än 100 000 kr. Fuktskador orsakade av felaktig renovering kan göra dig skadeståndsskyldig för korrekt helrenovering av både ditt eget och drabbade grannars badrum samt annan reparation på fastigheten. Å andra sidan är det medlemmens ansvar att hålla lägenheten i gott skick, och även gamla badrum utgör en betydande skaderisk.
Du bör kontakta ditt försäkringsbolags våtrumsspecialist, eftersom villkoren i din bostadsrättsförsäkring kring fuktskador i badrum ofta är komplicerade. Försäkringsbolagen ställer höga krav på material, utförande och dokumentation. Se till att utförandet sker enligt dessa krav samt de tydliga branschregler som finns på våtrumsområdet.
När man renoverar badrum måste ofta det mesta göras nytt från grunden. Detta inkluderar ytskikt, det underliggande tätskiktet och underlag gällande tak, väggar och golv. Normalt måste gammalt tätskikt tas bort i sin helhet, underlaget ses över varpå ett komplett nytt tätskikt kan installeras. För att tätskiktet skall bli säkert måste även golvbrunnen bytas ut mot en typgodkänd brunn, som skall monteras i rätt nivå så att förhöjningsring ej behövs. Golvbrunnen är en del av avloppssystemet, se nedan, och är enligt föreningens stadgar medlemmens ansvar att underhålla och reparera. Gällande bransch- och försäkringsregler innebär att äldre brunnar måste bytas i samband med badrumsrenoveringar. Innan nytt tätskikt monteras bör fukten mätas i den underliggande konstruktionen.
För att man ska kunna täta vid rörgenomföringar behöver även radiatorer demonteras. Se nedan.
Inget organiskt material såsom gipsskivor, handspackel och trä får användas och eventuellt organiskt material som påträffas vid rivning skall tas bort noggrant.
Se även avsnitten avloppsrör, ventilation samt tappvatten-, värmestammar samt radiatorer.

Avloppsrör

Avloppssystemet är renoverat med så kallad relining, det vill säga att de ursprungliga järnrören har fodrats inifrån med ett plastlager. Detta är känsligt för sprickbildning och vid arbete med avloppssystemet är det mycket viktigt att den yrkesman som utför arbetet delges de speciella instruktioner från Proline som finns att hämta på föreningens hemsida och i styrelserummet. Observera att när man kopplar på nya rördelar till de befintliga bör även själva övergången infodras genom relining. Det finns flera företag som utför detta.

Ventilation och fläktar

Ventilluckor för tilluft finns i varje rum bredvid fönster och frånluftskanaler finns i kök (ovanför spisen) och badrum. Dessa är viktiga för ventilationen i lägenheten och skall hållas frilagda och i god kondition.
Elektriska fläktar får ej anslutas till frånluftskanalerna (imkanalerna) som finns i kök och badrum. Används tilluftdonen korrekt så fungerar självdraget som det ska även utan fläktar. I köket kan man dock med fördel installera en så kallad kolfilterfläkt som avskiljer os och lukt men återför luften till rummet i stället för att tvinga ut den i imkanalen. Kopplas fläktar direkt till frånluftskanalerna skapas ett undertryck i lägenheten som gör att luft dras från fel ställe. Detta kan medföra att
  • När fläkt används i badrum dras ohälsosam luft och dålig lukt ut baklänges ur de smutsiga imkanalerna i köket och vice versa.
  • Vid brand i annan del av huset kan eld och rök sprida sig till lägenheten i den felaktiga luftriktningen, tex genom de flottiga imkanalerna i köket.
  • Undertrycket kan även medföra att tex cigarettrök och matos dras in från grannlägenheter, eftersom lägenheterna inte är helt täta.
  • Undertrycket gör att kall luft dras in genom otätheter i ytterväggar och mot trapphus utan att värmas upp av radiatorerna, vilket ger ett oönskat kalldrag.
  • Fläktarna orsakar även ett övertryck i din imkanal, som gör att fuktig, ohälsosam och illaluktande luft kan spridas via otätheter i denna till angränsande lägenheter som den passerar genom.
  • Fläktar orsakar även oljud, både för dig och dina grannar.
  • Överventilationen ger också stora energiförluster då mycket mer värme än nödvändigt ventileras ut. Den normala ventilationen står för ca en tredjedel av värmeförlusterna, och motsvarar ca 2500 kr per år och lägenhet. Om din fläkt medför ett dubbelt så stort luftflöde innebär detta alltså 2500 kr/år i extra uppvärmningskostnader.
  • När man inte använder fläkten utgör den i stället ett hinder för självdragsventilationen, som kräver en stor, ohindrad mynning.

Tappvatten-, värmestammar samt radiatorer

I bland kan det vara nödvändigt att stänga av vatten- och värmestammar samt radiatorer för vissa steg i renoveringen. Detta måste koordineras i god tid med fastighetsskötaren, som dessutom måste kontaktas omedelbart före och efter arbetet.
Radiatorer får aldrig tas bort permanent eller på ett sätt så att de inte enkelt kan återställas. Rörändar, infästningsdetaljer och radiatorer måste bevaras intakta.

Gasledningar

Lägenheterna är försedda med ledning för naturgas. Endast vissa rörmockare är behöriga att arbeta med dessa. Arbetet skall i efterhand besiktigas av din gasleverantör E.ON, som även kan svara på allmänna frågor.

El och huvudsäkringar

Samtliga elstammar i föreningen är renoverade. Detta gäller fram till och med lägenhetens säkringsskåp. Byte av el-ledningar i själva lägenheterna skulle utföras av ägaren i samband med denna renovering. I de flesta lägenheter är detta utfört och annars bör det göras snarast, inte minst för brandsäkerheten. Kontakta styrelsen om du är osäker. Tillgång till huvudsäkringar koordineras i god tid med fastighetsskötaren.

Signalkabel och uttag för TV/radio, telefoni, porttelefon och data

Ledningarna och uttagen är anslutna till känslig elektronisk utrustning som måste skyddas innan arbete utförs. Antennuttagen för TV/radio är seriekopplade, vilket innebär att om man bryter kretsen i en lägenhet kommer efterliggande lägenheter inte att ha någon mottagning. Tillgång till centrala kopplingsställen koordineras i god tid med fastighetsskötaren.

Ändring av planlösning och ingrepp i stomme

Hit räknas bland annat ändringar av planlösningar och rumsfunktioner, ingrepp i väggar, tak och golv, sammanslagning av lägenheter. Sådana ändringar kan bara godkännas då erforderligt utredningsarbete utförts till den sökandes bekostnad och förhandsbesked från styrelsen bör efterfrågas redan innan du börjar planera. Sådana ändringar kan dessutom kräva upprättande av ritningar, beräkningar och anvisningar samt att bygganmälan lämnas in hos Stadsbyggnadskontoret.

Frågor?

Kontakta styrelsen eller fastighetsskötaren.
Ċ
Styrelsen Brf Solgarden,
5 nov. 2014 14:56
Ċ
Styrelsen Brf Solgarden,
5 nov. 2014 15:02